最近有不少媒体和专家纷纷表示：未来20年，农业用地适合投资，而是是一项投资方向。

开篇之前，君纬带大家先来看看：什么是农业用地。

农业用地是直接或间接为农业生产所利用的土地。又称农用地。包括耕地、园地、林地、牧草地、养捕水面、农田水利设施用地，以及田间道路和其他一切农业生产性建筑物占用的土地等。

有人又会问：那设施农业用地算不算农业农地范围呢？答案：算！

随着我国农业现代化发展，传统农业向现代农业转变，特别是近年来农村土地承包经营权流转进程加快，农业生产经营规模不断扩大，农业设施不断增加，农业生产效益得到提高。

为适应现代农业发展需要，促进设施农业健康有序发展，完善设施农用地管理，防止以发展设施农业为名，擅自将农用地改为建设用地、扩大建设用地规模，现就有关问题通知如下：

依据《土地利用现状分类》，设施农用地是指：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。根据设施农用地特点，从有利于规范管理出发，设施农用地具体分为生产设施用地和附属设施用地。

生产设施用地是指在农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用地。包括：

1.工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等；

2.规模化养殖中畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地；

3.水产养殖池塘、工厂化养殖、进排水渠道等水产养殖的生产设施用地；

4.育种育苗场所、简易的生产看护房用地等。

另外，附属设施用地是指农业项目区域内,直接辅助农产品生产的设施用地。包括：

1.管理和生活用房用地：指设施农业生产中必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控、办公生活等设施用地；

2.仓库用地：指存放农产品、农资、饲料、农机农具和农产品分拣包装等必要的场所用地；

3.硬化晾晒场、生物质肥料生产场地、符合“农村道路”规定的道路等用地。

各省（区、市）国土资源和农业部门可根据本地实际情况，按照上述规定的原则，对生产设施和附属设施用地做出进一步规定。

除了设施农业之外，休闲农业用地也属于农业用地的范畴。

因此，还有人重新归纳“农业用地”的概念。农业用地,是指用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、牧草地、畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、其他农用地等。

在农业用地上，国家陆续出台政策为其保驾护航。比如：

2016年《中共中央办公厅国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》（下文简称《意见》）

《意见》明确了经营权的权能，经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益，有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地，经过承包农户同意，经营主体可以依法依规，改善土壤、提升地力、建设农业生产附属配套设施。还可以经承包农户同意，向农民集体备案后再流转给其他主体，或者依法依规设定抵押。

2018年1月，国土资源部、国家发展改革委日前联合印发《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》（下文简称《通知》）

《通知》指出，对于农业生产过程中所需各类生产设施和附属设施用地，以及由于农业规模经营必须兴建的配套设施，包括蔬菜种植、烟草种植和茶园、橡胶园等农作物种植园的看护类管理房用地（单层、占地小于15平方米），临时性烤烟、炒茶、果蔬预冷、葡萄晾干等农产品晾晒、临时存储、分拣包装等初加工设施用地（原则上占地不得超过400平方米），在不占用永久基本农田的前提下，纳入设施农用地管理，实行县级备案。对于设施农用地将加强土地执法监察和土地督察，管理信息将会纳入国土资源综合信息监管平台，防止擅自将设施农用地“非农化”。

本次政策进一步扩大了设施农用地范围，将农业生产的配套设施由“规模化粮食生产”延伸为“规模经营必须兴建”范畴，让种植各种经济作物所需的配套设施变成合法建筑，提高了农民开展经济作物生产及初加工的积极性。

同时，《通知》明确指出：休闲农业用地和园区用地情况及政策。

1）休闲农业的用地政策

乡（镇）土地利用总体规划可以预留少量（不超过5%）规划建设用地指标，用于零星分散的单独选址农业设施、乡村旅游设施等建设。鼓励农业生产和村庄建设等用地复合利用，发展休闲农业、乡村旅游、农业教育、农业科普、农事体验等产业，拓展土地使用功能，提高土地节约集约利用水平。探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。

2）关于农业产业园、科技园、创业园的用地安排

要在确保农地农用的前提下，引导农村二三产业向县城、重点乡镇及产业园区等集中集聚。对利用存量建设用地进行农产品加工、农产品冷链、物流仓储、产地批发市场等项目建设或用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业的市、县，可给予新增建设用地计划指标奖励。对于农村二三产业来说，还是要科学规划布局，在园区中集中发展，充分利用农村建设用地。

不管设施农业用地还是休闲农业用地，园区用地，都有一条国家红线：允许租，不准卖，而且受法律保护。

其实，土地的出租价格每年都在上涨。这是挑战也是机会。通过低价租赁的土地从而获得土地红利。

有专家建议，租地时间要长，比如30年以上，而且面积要大，至少100亩以上，让后采用公司化运作，创建产业链，实行产加销一条龙服务，从而获得土地的红利。当然还有如果租赁的土地还可以出租给其他经营者，也可以成为投资的一部分。

从以上综述来看，国家在政策上支持农业用地的流转和再流转，而且保护经营者相关的权益。因此，农业用地适合长期投资。

除了农业用地适合投资之外，下面这五个也非常适合农业投资项目：

一、 投资最小的农业模式——生态休闲农庄

生态休闲农庄是利用农业景观资源和农业生产条件，发展观、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。也是深度开发农业资源潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农民收入的新途径。在综合性的休闲农业区，游客不仅可观光、采果、体验农作、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐。

中国目前休闲农业发展的模式多种多样，主要包括连片开发模式、“农家乐”模式、农民与市民合作模式等。　　

开办生态休闲农庄 一是要选好地方。这直接决定着今后的客源。首先交通要便利，最好能有公交车直接抵达；其次环境要好，最好是依山傍水处;另外，田地的土壤要肥沃，这关系到你的收成。二是要安排好活动项目。可以留五六分地，搭上几个简易的塑料大棚，一半种上鲜花、另一半种些时令蔬菜，游客们可以在这里新手体验播种、浇灌、翻地、除草、收获的滋味。再用五六分地挖一个鱼塘，套养一些鱼、虾、鳖、蟹之类，鱼塘边种些葡萄、橘子、梨子等水果，让游客在这里钓钓鱼、网网虾、修修枝、摘摘果，另外，还可以再养一些猪、羊、鸡、鸭、鹅之类的畜禽，安排一些诸如烧柴做饭等农家特色项目，尽量使活动内容丰富些。

二、最有利于资源合理利用的农业模式——生态循环农业

发展生态循环农业首先要因地制宜。弄清这个地方特别是山区的生态原貌，能合理根据山区不同海拔高度、气候、土壤、地质母岩，原来植物生长的特点、规律来选择种养的作物，科学合理地种养。

再是，合理利用各种生态资源。许多循环农业典型经验就表明，养猪、养牛本身赚不了多少钱，还污染了环境，而把猪、牛粪便尿液化害为利、变废为宝，循环再生利用，其效益有时超过养猪、养牛本身。如“林-草-牧-沼-菌-肥”；“果树枝、蚕桑枝粉碎+麸皮-香菇、黑木耳、灵芝-菌渣肥”；“猪-沼-粮（菜、茶、果、渔）”等。

作为生态农业的提升，生态循环农业在21世纪越来越多地被专家学者提及，循环经济的核心理念是：提倡提高农业系统物质能量的多级循环利用，倡导清洁生产和节约消费，严格控制有害物质的投入和农业废弃物的产生，最大限度地减轻环境污染和生态破坏。

三、 最平等互利的农业模式——社区支持农业

社区支持农业（CSA）是农产品直接销售的一种模式。消费者成为农场的用户，支付预定款，并且承诺在农场整个生长季节给予支持，是一种农场（或农场群）及其所支持的社区之间实现风险共担、利益共享的合作形式。要发展一个社区支持农业首先要寻找一个规模较大的农场，由于社区支持农业对食物要求是非常高的。

因此农场主往往要购置或自己提炼有机肥料，同时，社区支持农业的作物也不允许使用农药和化肥的，农场主必须清楚地知道通过什么方式防治病虫害，是否使用生物制剂来代替农药，这对于刚接触这个行业的人来说技术要求非常高。

发展社区支持农业第二步要考虑的是订户来源，订户一般是农场附近社区内的成员，订户通过预支付的手段给农场提供资金支持。接下来，农场主要做的便是在线打理土地，远程安排农民翻地、施肥、播种、浇水、除虫、除草、治病、采摘，以及在线配送下单等工作。这一农业模式有别于传统农业模式，生产者和消费者直接互动进行产品涉农信息服务大全的生产与销售，双方是平等的风险承担者、收益所有者。目前世界各地都在试行这种农业模式，订户价格200——500元/年不等。

四、 最高效益的农业模式——立体农业

立体农业是“种植业、畜牧业与加工业有机联系的综合经营方式，是农作物复合群体在时空上的充分利用。根据不同作物的不同特性，如高秆与矮秆、富光与耐荫、早熟与晚熟、深根与浅根、豆科与禾本科，利用它们在生长过程中的时空差，合理地实行科学的间种、套种、混种、复种、轮种等配套种植，形成多种作物、多层次、多时序的立体交叉种植结构。最典型的例子就是中国传统的“四位一体”的庭院农业模型（例如：将鸡、猪、沼、菜等生物组分整合成一个生态微循环系统）。立体农业主要以下三种模式：

1、农田立体农业：草灌乔结合、果树套种、农作物+经济作物+中草药;

2、菜地立体农业：设施菜地间套作、设施内空间立体利用、无土栽培工厂化;

3、绿化立体型：城市立体绿化是用花、草、藤本植物和树木绿化城市建筑的墙面、屋顶、阳台、窗台、棚架以及公共绿地的一切可利用的空间。

立体农业可带来的三大效益：

1、生态效益：立体农业就是对耕地的复杂利用，所以是一个稳定的生态系统。　

2、经济效益：立体农业的经济效益主要原因是增加了单位面积上各种农作物的总产量，也和部分地降低生产成本有关。　　

3、社会效益：立体农业不仅吸收了社会过剩的劳动力，而且又给市场提供了丰富的农副产品，因而有利于社会的稳定、繁荣。

五、 最具发展潜力的农业模式——有机农业

有机农业遵循自然规律和生态学原理，采用可持续发展、种养结合、循环再生的农业技术，在生产过程中禁止使用化学合成物的肥料、农药、生长调节剂、添加剂等和转基因产物，获得具有安全性特征的作物和产品。因此有机农庄在选择有机农业生产基地时要特别注意以下几点：　　

1、选择当地农业基础好的地域，基地周围没有污染源。　

2、具有清洁的灌溉水源，水质符合有机农业灌溉标准。

3、基地区域气候良好，空气新鲜，空气质量好。　　

4、土壤的背景及理化状况好，没有严重的化肥、农药及重金属污染。　

5、基地附近资源调配基础好，有充足的劳力资源。

最后，当然，任何一次投资都有风险，其中农业投资的风险来自2个方面：1）政策；2）经营。

因此，我们想要在农业领域赢得成功需要遵循相关政策，并有一定经营头脑。否则，投资只是一场游戏而已。